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简介：这份房屋租赁合同书模板面向房东、租户及法律从业者，用于规范房屋出租过程中的权利义务约定，尤其适合商业租赁场景。模板围绕甲方乙方基本信息、租赁房屋详情、租赁用途、租赁期限、租金计算与支付、配套服务费、物业服务费、公用事业费、押金及违约责任等核心条款展开，并附有保密、排他性、法律效力等补充约定，可帮助使用者快速搭建一份结构完整的出租合同。资源包内含1个docx文档，压缩包大小约2.62MB，内容以合同正文与条款说明为主，便于直接编辑套用。目前已有748人学习下载。通过这份模板，读者可获得一份涵盖租赁全流程的参考范本，理解各条款的填写要点与法律依据，在实际签约时结合自身情况调整细节，降低因约定不明引发的纠纷风险。

1. 一份商场商铺租赁合同模板，到底能帮你省下多少扯皮时间

如果你正在商场里看铺位、准备签租赁合同，或者手头有一份出租方发来的合同草案需要逐条核对，这份 6 页的房屋租赁合同书模板值得先存下来。它不是那种网上随便搜到的两页通用住宅租赁范本，而是针对商场商铺场景写的，把基础租金加提成租金、收银系统使用费、推广服务费、装修期、公用事业费代收代付这些商业租赁里最容易扯皮的点全部单列成条。我见过太多人拿着住宅租赁合同去签商铺，结果提成租金怎么算、装修期要不要交租、收银系统必须用甲方指定的这些事全没写清楚，开业三个月就开始互相甩锅。这份模板的价值在于，它把商业租赁中出租方和承租方各自关心的核心利益点都摆到了台面上，你拿到手之后不需要从零起草，只需要根据实际谈判结果填空和微调。适合谁用？一是准备入驻商场的小品牌主理人，二是帮客户审租赁合同的法务或行政，三是自己持有商铺往外出租、需要一份规范文本的房东。下面我按实际使用顺序，把这份模板拆开讲清楚每一块怎么填、哪里容易翻车。

2. 合同主体与租赁标的：从甲方乙方信息到计租面积的填写逻辑

2.1 甲乙双方信息栏的填写边界

合同开头甲方和乙方两栏，看起来只是填名字和电话，但这里有一个实操中经常被忽略的点：统一社会信用代码和身份证号码二选一，取决于对方是公司还是个人。如果甲方是商场运营公司，必须填统一社会信用代码，不能只写公司名称，否则后续开发票、走法律程序时主体识别会出问题。联系地址要写到能收到法律文书的程度，不要只写一个商场铺位号。联系方式建议同时留手机和邮箱，手机用于日常沟通，邮箱用于发送书面通知——合同里多处提到“书面形式”，邮件是最容易留痕的书面形式之一。

乙方这边，如果承租方是个体工商户，填经营者本人的身份证号码；如果是公司，填统一社会信用代码。这里有一个常见坑：签约主体和实际经营主体不一致。比如 A 公司签合同，但实际开店的是 A 公司的某个股东个人，这种情况下合同对实际经营人没有直接约束力，后续追责会很麻烦。我一般会建议在乙方信息栏后面加一行“实际经营人”并附上身份证号，或者直接要求实际经营人作为共同承租方签字。

2.2 租赁房屋描述与计租面积的三层结构

第 1.1 到 1.3 条是租赁标的的描述。1.1 写房屋位置，注意这里写的是“广场”而不是具体门牌号，实际使用时要把商场名称和铺位号补全。1.2 写具体房屋编号，1.3 是计租面积，这里拆成了使用面积和公摊面积两部分。

计租面积是商业租赁里最核心的数字之一，因为它直接决定基础租金、物业服务费、加时空调费的计算基数。模板里把计租面积拆成使用面积加公摊面积，这个写法对承租方是有利的，因为你能清楚知道公摊比例是多少。我见过一些合同只写一个计租面积总数，不写公摊，结果承租方实际能用的面积比预期少了一大截。填这一条的时候，建议要求甲方提供面积测绘报告或者至少提供公摊系数的计算依据。如果甲方口头说“公摊大概百分之三十”，一定要让他写进合同或者作为附件。

注意：计租面积和实际使用面积之间的差异，是商铺租赁纠纷的高发区。签约前拿卷尺自己量一遍使用面积，和合同上的使用面积对一下，差太多就要问清楚。

2.3 租赁用途条款的约束力

第 2 条租赁用途，要求填写商号、店铺名称、商品或服务品牌、经营范围。这一条看起来是行政性要求，但实际上它给了甲方一个很强的控制权：2.2 条明确写了“乙方不得擅自变更而与上述要求不符”，变更需要提前 30 日书面征得甲方同意。

对承租方来说，这意味着你以后想换品牌、扩品类、加服务项目，都可能需要甲方书面同意。我一般会建议在谈判时争取一个弹性空间，比如在经营范围里写得宽泛一些，或者加一句“乙方在同类业态范围内调整商品或服务品类，无需另行取得甲方同意”。当然甲方不一定同意，但至少要在签约前意识到这个约束的存在。对出租方来说，这一条是维护商场整体业态规划的工具，填写时要尽量具体，不要写“餐饮”这种大词，写到“中式快餐、不包含明火烹饪”这种颗粒度，后续管理才有依据。

3. 租金结构拆解：基础租金加提成租金怎么算、怎么付、怎么对账

3.1 基础租金的金额与支付节奏

第 4.2 条基础租金部分，4.2.1 填每月基础租金金额，4.2.2 规定付款方式为按月支付，每月提前至少 10 天支付下月基础租金。这个“提前 10 天”是很多承租方容易忽略的现金流压力点。举个例子，如果每月基础租金是 3 万，意味着你每个月 20 号左右就要把下个月的 3 万准备好，而不是月底才付。对于刚开业的店铺来说，这意味着你需要在开业前就准备好至少两个月的租金——首月租金加下月预付。

填写时要注意大小写金额一致，模板里给了大写和小写两个位置，不要只填一个。付款方式如果约定银行转账，建议把收款账户信息作为合同附件，避免后续甲方换账户时产生争议。

3.2 提成租金的计算基数与比例

第 4.3 条是提成租金，这是商业租赁里最容易产生对账纠纷的部分。4.3.1 写计算方式：租金等于承租方收入乘以提成比例。4.3.2 填提成比例。4.3.3 对“承租方收入”做了定义：结算周期内的全部销售收入，不扣除其他成本，其他地址的店铺收入不计入。

这里有几个关键点需要在实际使用时特别注意。第一，“全部销售收入”是否包含线上渠道的收入？如果承租方同时做外卖、小程序商城，这些收入算不算？模板没有明确排除，但也没有明确包含。我一般会建议在 4.3.3 后面加一句“线上渠道收入以实际通过甲方收银系统结算的金额为准”，把口径统一到收银系统上。第二，“不扣除其他成本”意味着提成基数不是利润而是流水，这一点承租方要算清楚账，别把毛利率和提成比例搞混了。第三，结算周期是 1 个月，4.3.5 规定每个结算周期结束后 10 个工作日内双方结算支付。

3.3 收银系统与提成租金的绑定关系

第 6.1 条收银系统使用费，要求乙方接入甲方统一收银系统，所有经营收入均通过该收银系统进行。这一条和提成租金是强绑定的：甲方通过收银系统获取乙方的真实销售收入，作为提成租金的计算依据。模板里写了乙方共使用收银机若干台，使用费每月若干元。

对承租方来说，这里要关注两件事：一是收银系统使用费是否合理，二是收银系统的数据是否透明。我见过一些商场收银系统只给甲方看数据，承租方自己看不到完整的销售报表，月底对账时只能被动接受甲方的数字。建议在签约时要求甲方承诺收银系统向乙方开放实时销售数据查询权限，或者至少每月提供详细的销售流水报表。另外，如果收银系统出现故障导致无法记录收入，这段时间的提成租金怎么算，模板里没有写，建议补充一句“因收银系统故障导致无法正常记录的，双方协商确定该时段收入”。

# 提成租金月度对账的简易核对脚本（Python 伪代码思路） # 实际使用时替换为从收银系统导出的 CSV 文件路径 import csv def calc_commission(csv_path, rate): total = 0.0 with open(csv_path, 'r', encoding='utf-8') as f: reader = csv.DictReader(f) for row in reader: # 只统计通过甲方收银系统结算的订单 if row['payment_channel'] == 'pos_system': total += float(row['amount']) commission = total * rate return total, commission # rate 为合同约定的提成比例，例如 0.08 表示 8% sales, rent = calc_commission('sales_202501.csv', 0.08) print(f'结算周期销售额：{sales:.2f}，提成租金：{rent:.2f}')

上面这段脚本的逻辑很简单：从收银系统导出的销售明细里，只筛选通过 POS 系统结算的订单，汇总金额后乘以提成比例。参数说明：csv_path 是收银系统导出的 CSV 文件路径，rate 是合同 4.3.2 条约定的提成比例。实际使用时，你需要确认收银系统导出的字段名，把 payment_channel 和 amount 替换成实际字段。这个脚本的意义在于，承租方可以自己独立核算提成租金，而不是完全依赖甲方提供的数字。

4. 配套费用与押金：物业服务费、公用事业费、两笔押金的实操细节

4.1 物业服务费的计算与支付时间

第 7 条物业服务费，7.2 给了计算公式：单价乘以计租面积，加上增值税。模板里区分了不含税单价和含税实缴单价，填写时要特别注意税率。7.3 规定首期物业服务费在合同签订后 5 日内支付，7.4 规定之后按月支付，每月开始前支付。

这里有一个现金流叠加的问题：签约后 5 日内要付租赁押金、装修押金、首期物业服务费，如果再加上首期租金，开业前的资金压力会非常大。我一般会建议承租方在谈判时争取把首期物业服务费和首期租金的支付时间往后挪，比如约定在起租日前 15 日支付，而不是签约后 5 日。另外，物业服务费的单价要问清楚包含哪些服务内容，有些商场的物业服务费只包含公共区域保洁和安保，空调费、电梯费另算，这些都要在签约前确认。

4.2 公用事业费的代收代付与调价机制

第 8 条公用事业费，电费和水费由甲方代收代付，燃气费由乙方直接向燃气公司交纳。8.2.1 和 8.2.2 都写了“如政府调价，此标准也会随之调整”。8.2.4 加时空调费，正常供应时间以外申请开通空调时收取，按小时每平方米计算，有最低收费标准。

电费和水费的代收代付模式在商场租赁里很常见，但承租方要注意两点：一是甲方是否加价，有些商场会在政府电价基础上加收一定比例作为线路损耗和管理费；二是计量方式，是独立电表还是分摊。模板里没有明确写计量方式，建议在签约时确认每个铺位是否有独立电表，如果是分摊，分摊比例怎么定。加时空调费的标准要问清楚正常供应时间是什么时段，超出时段怎么申请、怎么计费，避免夏天加班时空调费失控。

4.3 租赁押金与装修押金的返还条件

第 9 条押金，分租赁押金和装修押金两笔。9.1.2 和 9.2.2 都规定合同签订后 5 日内支付。9.1.3 规定租赁期满或合同解除后 5 天内返还，扣除应由乙方承担的费用、租金、违约金和赔偿金。9.3 规定装修验收通过后 5 天内返还装修押金，扣除违反装修约定的费用和赔偿。

这里的关键是“扣除”的边界。模板里写了可以扣除违约金和赔偿金，但违约金的计算方式在合同正文里没有展开。实际使用时，建议在合同中明确违约金的计算标准，比如“每逾期一日按当月租金的千分之五计算”，避免后续扯皮。另外，装修押金的返还条件是“装修结束且经甲方验收通过”，验收标准是什么、验收流程要多久，这些最好在合同附件里写清楚。我见过装修押金拖了三个月才退的案例，原因就是验收标准不明确，甲方反复挑毛病。

提示：押金条款里建议加一句“甲方应在收到乙方书面返还申请后 X 个工作日内完成验收并返还押金，逾期未返还的按同期银行贷款利率支付利息”，给返还义务加一个时间约束。

5. 避坑与排查：签这份合同前必须逐条确认的五个高频问题

5.1 装修期到底免不免租

现象：合同 3.3 条写了装修期，3.3.1 明确“装修期作为租赁期限的一部分仍需正常支付租金”。很多人看到“装修期”三个字就默认免租，签完才发现装修期也要交租金。

原因：商业租赁里的装修期和免租期是两个概念。装修期是给承租方完成装修的时间窗口，免租期是出租方给予的租金减免优惠。这份模板只给了装修期，没有给免租期。

解决：如果你需要免租期，必须在 3.3 条后面单独加一条“甲方同意给予乙方 X 个月免租期，免租期内乙方无需支付基础租金，但仍需支付物业服务费、公用事业费及其他配套费用”。免租期的长短通常和租期挂钩，租期越长，免租期越容易谈。

5.2 提成租金的比例和保底

现象：4.3.2 提成比例填了一个数字，但合同里没有写“保底租金”或者“提成租金低于基础租金时按基础租金收取”这样的兜底条款。

原因：基础租金加提成租金的模式，通常有两种算法：一种是两者取高，一种是两者相加。这份模板 4.1 写的是“基础租金+提成租金”的模式，字面理解是两者相加，但实际操作中很多商场是取两者中的较高值。

解决：在 4.1 后面明确写清楚是“两者取高”还是“两者相加”。如果是取高，写“当月提成租金低于基础租金时，按基础租金收取；当月提成租金高于基础租金时，按提成租金收取”。如果是相加，写“乙方每月应支付基础租金与提成租金之和”。这个口径直接决定你的租金成本，必须白纸黑字写清楚。

5.3 排他性条款的 60 天期限

现象：第 11 条排他性，11.1 写“在本意向书签订之日起 60 日内，甲方不得与其他任何第三方就该房屋租赁进行商讨论、发出要约或承诺、签订房屋租赁协议”。

原因：这一条对承租方是有利的，它给了你 60 天的独家谈判窗口。但注意，模板第 12 条法律效力里写了“除保密、排他性、法律效力条款以外，本意向书的内容无意对任何一方构成任何具法律约束力的义务”。也就是说，这份文件本身可能只是一份意向书，而不是正式租赁合同。

解决：如果你已经决定要租这个铺位，不要停留在意向书阶段。排他性条款的 60 天是你锁定铺位的时间，但如果你 60 天内没有签正式合同，甲方就可以和其他人谈了。建议在签署意向书的同时，就和甲方确认正式合同的签署时间表，把 60 天排他期用足。

5.4 收银系统使用费的隐性成本

现象：6.1 条写了收银机使用费每月若干元，但实际使用中可能还有系统接入费、软件授权费、维护费、培训费等额外费用。

原因：商场统一收银系统通常由第三方服务商提供，除了硬件使用费，软件层面可能还有年费或一次性接入费。模板只写了“使用费共计每月若干元”，没有覆盖其他费用。

解决：在 6.1 条后面加一句“除上述使用费外，甲方不得就收银系统的接入、使用、维护向乙方收取其他费用”，或者要求甲方提供收银系统服务商的完整收费清单作为附件。另外，收银系统的硬件归谁、坏了谁修、数据归谁，这些也要写清楚。

5.5 公用事业费的押金和预付款

现象：第 8 条公用事业费由甲方代收代付，但合同里没有写乙方是否需要向甲方缴纳公用事业费押金或预付款。

原因：很多商场在代收电费水费时，会要求承租方预存一笔费用，或者按月预收。模板里没有涉及这一块。

解决：在 8.3 后面补充“公用事业费的结算方式为：乙方每月根据甲方提供的实际用量账单支付，甲方不得要求乙方预存或缴纳押金”，或者如果甲方坚持要预存，写清楚预存金额、扣款方式和剩余退还条件。电费水费的单价也要写清楚是否含税、是否加收损耗费。

6. 从填空到定稿：一份可复用的合同审查清单与谈判优先级

拿到这份模板之后，我一般的做法是先把它转成一份审查清单，逐条过一遍，标出哪些是必须填的、哪些是需要谈判的、哪些是可以让步的。下面这张表是我自己用的版本，你可以直接抄。

这张表的使用方法是：从左到右逐列过，先看条款位置，再看审查要点，然后根据优先级决定谈判力度。高优先级的条款如果甲方不让步，你要算一下成本影响有多大，再决定是否签约。中优先级的可以作为交换筹码，比如你在提成比例上让一步，换取免租期多一个月。

还有一个实操技巧：把这份模板另存为一个新文件，文件名加上日期和项目代号，比如“商铺租赁合同_20250115_某项目_v1”。每次和甲方沟通后，把修改点用批注标出来，不要直接改正文，这样你能清楚看到每一轮谈判的变化。定稿前把批注全部接受，再生成一份干净的 PDF 发给甲方签字。

最后说一个我自己的习惯。每次签完租赁合同，我都会把合同里的关键日期单独摘出来，建一个提醒清单：首期费用支付日、装修期届满日、每月租金支付日、每月物业服务费支付日、押金返还申请日。这些日期一旦错过，轻则产生滞纳金，重则构成违约。我吃过一次亏，装修期届满日忘了，晚开业了三天，被甲方按合同扣了一个月的推广服务费。从那以后我每次签完合同都强制走一遍日期摘录，一个都不漏。希望这份拆解帮到你，拿到模板之后先别急着填，把上面那张表过一遍，该谈的谈清楚再动笔。

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