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简介：房屋租赁合同书模板是一份面向出租方、承租方及法务行政人员的专业合同范本，适用于商场商铺、写字楼等房屋租赁场景。模板依据《中华人民共和国民法典》及相关法规拟定，对合同主体信息、租赁房屋详情、租赁用途、租赁期限、租金结算与支付方式、押金返还等核心事项作出清晰约定，同时涵盖收银系统使用费、推广服务费、物业服务费、公用事业费等配套条款，为商业租赁中特殊费用安排和纠纷预防提供依据。资源为单个docx文档，压缩包2.62MB，排版规范、条款分章节编号，便于直接填写使用。已有747人浏览学习。模板采用“基础租金+提成租金”的常见商业计租模式，并对装修期、排他性、保密义务等实务细节作出专门规定，既适合商场管理方作为招商签约底稿，也适合经营者在签约前对照审阅，有助于从源头规范租赁行为、维护双方合法权益。

1. 商业地产租赁合同：不是填个名字就完事

签一份商场铺面的租赁合同，远比想象中复杂。市面上流传的模板大多是住宅租赁的简化版，而真正落到商业地产场景，核心风险全在「基础租金+提成租金」的计算方式、装修期是否照付租金、以及收银系统使用费这类配套条款上。这份房屋租赁合同书模板，面向的就是商场、写字楼、沿街商铺这类经营性租赁，甲方是出租方，乙方是承租方，全文按商业逻辑组织：从房屋交付、租赁用途约束、计租方式，到物业费、水电费、押金返还、保密和排他性条款。对新入场商户和刚起步的运营方来说，这份模板最大的价值不是填空，而是帮你把「租金怎么算、钱什么时候付、押金怎么退」这三件最容易扯皮的事提前锁死。

2. 合同主体与租赁用途：先搞清楚和谁签、能干什么

2.1 甲乙双方信息栏：身份核验是第一道关口

合同开头两个主体的信息栏，看似是填空题，实际上决定了后续所有条款能否生效。甲方是出租方，要写统一社会信用代码或身份证号码；乙方是承租方，同样要写全。这里有个常见误区：不少人在签合同时只填姓名和电话，把信用代码或身份证号空着，等到发生纠纷想起诉，才发现连对方准确身份信息都没有，立案都困难。

我一般会建议，在签合同前先做一次最简单的核验动作——如果是企业，查一下统一社会信用代码是否存在、经营状态是否正常；如果是个人，核对身份证原件。这一步不复杂，但能把「对方到底有没有权利出租这套房屋」这个最根本的问题挡在门外。注意，甲方的「联系地址」也不要随手填个手机号完事，后续所有书面通知、催款函、解约函都可能按这个地址寄送，地址错了就等于通知没送达。

另外，合同抬头虽然写的是「甲方（出租方）」「乙方（承租方）」，但实际操作中有一种情况要特别留意：乙方是个人，实际经营却挂靠在某公司名下；或者乙方是公司，但签约人是代理人。这种情况下，建议在乙方信息栏后补充实际经营主体或授权委托书编号，否则后面租金支付主体和发票主体对不上，财务入账都是麻烦事。

2.2 租赁房屋详情：面积数字决定了你要交多少钱

模板第 1.3 条把租赁面积拆成了「计租面积」「使用面积」「公摊面积」三部分。这个拆分不是文字游戏，而是物业费和租金的计算基础。商业地产的公摊面积通常包含走廊、电梯厅、卫生间等公共区域的分摊，公摊系数一般在 15% 到 40% 之间。你实际使用的面积可能只有 60 平方米，但计租面积按 80 平方米算，物业费、基础租金都可能按计租面积计算。

这里有个实际操作的细节：签约前，最好拿着房产证或测绘报告逐项核对面积数字。如果甲方只给了总面积，没有拆分使用面积和公摊面积，你有权要求补充。因为后续如果因为面积问题产生争议，比如实际交付的使用面积比合同约定少了 5 平方米，这个拆分字段就是你主张减租或解约的直接依据。

第 1.1 条提到房屋位于「广场」，第 1.2 条明确房屋编号。在填写时，建议精确到门牌号、楼层、铺位编号。千万别只写「某某广场」——同一个商场里铺位差异巨大，转角铺和人流死角铺的租金逻辑完全不同。我在帮某开发者审一份商铺合同时，对方合同里只写了「某某广场一层」，结果实际交付的铺位在消防通道旁边，客流差了一大截，但因为合同没写清具体编号，维权非常被动。

2.3 租赁用途条款：为什么商业租赁要限制经营范围

模板第 2 条把租赁用途作为「双方建立租赁关系的前提之一」，要求写明商号/店铺名称、商品/服务品牌、经营范围。这条在住宅租赁里很少出现，却是商业地产的核心控制点。逻辑很简单：商场要有统一的业态规划，一层做零售、二层做餐饮、三层做娱乐，如果你把餐饮铺租下来卖服装，不仅影响商场整体定位，还可能违反消防审批。

实际操作中，我见过最典型的翻车情况是：承租方签约时报的经营范围是「服装零售」，后来改成卖油炸食品，结果油烟问题导致邻里投诉，商场以「擅自变更经营范围」为由认定违约，押金被扣。解决思路就是模板里写的——变更前提前 30 日书面申请并取得甲方同意。这里有两个细节值得注意：

• 提前 30 日是指「收到书面申请」还是「甲方批准」，模板没写明，我建议在空白处补充：「以甲方书面同意之日为准，乙方不得在未获同意前擅自变更」。
• 经营范围描述越具体越好，不要只写「零售」或「餐饮」，而要写「预包装食品销售（不含现制现售）」「服装服饰零售」这类精确表述，避免歧义。

3. 租期与装修期：时间条款里藏着真金白银的坑

3.1 租赁期限的起止日：为什么建议精确到「日」而不是「月」

模板第 3.1 条明确了租赁期限「自某年某月某日起（含当日）至某年某月某日止（含当日）」。这个「含当日」的表述很讲究，法律上起算日的规则如果不写明，很容易出现一天的偏差。比如合同写「自 2025 年 6 月 1 日起租」但没写含不含当日，如果甲方 5 月 31 日晚上就交房，乙方 6 月 1 日进场，到底哪天算起租日？有争议。

租金是从起租日开始计算的，早一天晚一天，差的就是一天的钱。实际签约时，我通常会在模板基础上补一句：「租赁期限届满后，乙方应于届满当日 18:00 前腾空并返还房屋」——这样避免届满日当天扯皮要不要再交一天租金。

另外，模板 3.2 条说甲方应在起租日「按届时现状交付房屋」。「现状」两个字要特别警惕。如果房屋里还有上一租户留下的装修、设备，或者墙体有破损，这个「现状」到底指什么状态？我在一份商铺合同里遇到的情况是，甲方说「现状交付」，结果交付时发现天花板漏水，但合同里没写房屋交付时的质量状态，最后只能扯皮。常见做法是：增加一个附件，叫《房屋交付确认书》，用表格列明房屋结构、水电表读数、墙面地面状态、现有设备清单，双方签字确认，作为合同附件。

3.2 装修期：全篇最容易让承租方误读的三个时间点

模板 3.3 条规定的装修期，是全篇我最想提醒承租方仔细读的地方。它有三层含义需要拆开看：

• 装修期从起租日起算，也就是说，装修期包含在租赁期限内，不是独立的免费期。
• 装修期内「仍需正常支付租金」——模板明确写了这一点，但很多首次租商铺的商户会默认「装修期免租」，这是最典型的误读。
• 装修期届满前必须完成装修并开业，如果延期，从装修期届满次日起，租金、收银系统使用费、推广服务费照常缴纳，没有任何宽限。

为什么商场要这样设计？逻辑很清晰：商场要的是整体开业率。如果一个铺位租出去了却迟迟不开业，会影响整个商场的招商环境和客流吸引力。所以装修期本质上是给你留出的「装修施工窗口」，不是「免租期」。

实际操作中，我一般的建议是：

• 在谈判阶段，尽量把装修期争取得更长一些，尤其是有消防报审流程的餐饮业态，普通装修 1 个月够，但餐饮装修加消防审批 3 个月都紧张。
• 如果预估装修周期可能超期，务必按模板要求提前至少 7 日书面告知甲方并取得书面同意。注意，这里的「7 日」是工作日还是自然日，模板没写明，建议补充「自然日」。
• 装修押金和租赁押金是两笔钱，模板第 9 条分开列了。装修押金在验收通过后 5 天内退还，但如果装修中破坏了承重结构、消防设施，这部分钱会被直接抵扣赔偿。所以进场装修前，建议和甲方确认哪些地方能动、哪些地方不能动，把装修方案报审。

4. 租金双轨制与配套费用：算清你每个月的真实成本

4.1 基础租金+提成租金：两种模式并存时的支付逻辑

模板第 4 条是这份合同最有含金量的部分。它采用了「基础租金+提成租金」双轨模式，这在商业地产里非常常见，但对第一次接触的人来说，容易被绕晕。

基础租金的逻辑是：每个月固定付一笔钱，和经营好坏无关。提成租金的逻辑是：按承租方收入的固定比例抽成。两者叠加，才是每个月要交的租金总额。为什么要这样设计？对商场来说，基础租金保证了日常运营成本有保底覆盖；提成租金让商场能从商户的业绩增长中分享收益，相当于风险共担、利益共享。对商户来说，如果经营得好，提成租金虽然增加，但说明收入在涨，现金流是匹配的。

具体计算方式，模板 4.3.1 条写得很清楚：租金=承租方收入×提成比例。有两个参数需要在签约时填死：

• 提成比例是多少，比如 5%、8% 还是 12%。
• 「承租方收入」的定义——模板 4.3.3 条特别写明「不扣除其他成本」，这是理解整个合同的关键。100 元的销售额，不管成本是 70 元还是 90 元，提成基数都是 100 元，不是利润。

这里有一个运营层面的建议：提成租金的结算周期是 1 个月，结算付款方式是「结算周期结束后 10 个工作日内」。这意味着每个月的收入数据、提成金额计算需要和商场做对账。如果你租的是一个引入了统一收银系统的商场（模板第 6 条），收入数据直接从收银系统拉出来，一般不容易产生分歧；如果没有统一收银，就需要双方约定「承租方收入」如何认定，是看纳税申报表，还是看收银流水。

4.2 收银系统使用费、推广服务费：容易被忽略的隐形费用

模板第 6 条列出了两类租赁配套服务费用，一类是收银系统使用费，一类是推广服务费。这两笔费用在签约时经常被一带而过，但恰恰是后期最容易产生争议的地方。

先看收银系统使用费。模板写明：乙方接入甲方统一收银系统后，所有经营收入均应通过该系统，并按约定支付使用费。这里的关键在于「所有经营收入均应通过该系统」——这意味着你不能私下收现金不入系统。实际操作中，有些商户为了少交提成租金，会想方设法绕过收银系统，但商场硬件和软件都在监控授权范围内，一旦被发现，轻则按违约处理，重则可能被提前解约并扣押金。

再看推广服务费。模板写明甲方会通过活动、广告等进行推广，乙方同意支付推广服务费。这笔费用的争议点在于：商场到底做了多少推广？推广效果如何？商户觉得商场没做到位不想交，商场觉得这是合同义务必须交。我见过一个某跨平台系统的案例，商户以「商场没有开展任何推广活动」为由拒付推广服务费，商场拿出公众号推送记录、活动照片、物料制作合同等证据，最后商户输了。所以，签约时可以额外写一句：「甲方应于每年 1 月 31 日前向乙方提供上一年度推广活动清单及费用支出概要」，这样至少让这笔费用的去向有迹可循。

4.3 物业服务费与公用事业费：单价、税率、起算时间

模板第 7 条物业费和第 8 条公用事业费，在商业租赁里是另一块成本大头。物业费的标准按「元/每月·平方米」计算，还分含税不含税。模板写的是「不含税金额+增值税税率」，最后算出一个实缴标准。注意：物业费是按计租面积算还是按使用面积算，模板没写，但第 7.2 条用的是「元/每月·平方米」，没有明确面积口径。我一般会在旁边补充：「以上物业费按计租面积计算」。

公用事业费的细分很值得留意：

• 电费由甲方代收代付，政府调价则随之调整——这条等于把政策风险转移给了乙方，并且在条款 8.2.1 里明确写了「如政府电费调价，此标准也会随之调整」，所以乙方对电费上涨没有议价空间。
• 水费区分普通用户和特种行业（美容、美发、洗浴），特种行业水费通常是普通水价的 2 到 3 倍。如果你的业态恰好是美容美发，签约时务必确认水电类型是否一致，否则经营成本会远超预期。
• 加时空调费是一条非常典型的商场条款：正常空调供应时间以外申请开通空调，按元/小时/平方米收费，还有最低收费。餐饮、娱乐业态夜间接客时往往需要加时空调，这笔钱在测算盈亏时一定要算进去。

4.4 押金规则：扣款顺序才是真正的博弈点

模板第 9 条把押金分为租赁押金和装修押金，都是签约后 5 日内支付。退还规则写得比较清楚：租赁期满或合同解除后 5 天内，租赁押金「除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约金及赔偿金外，剩余部分如数返还」。

这里的博弈点在于「抵扣顺序」。如果乙方既欠了租金，又有违约金，还有水电费没结清，押金先抵扣哪个？如果合同没写明，甲方往往会按照对自己最有利的顺序扣，比如先扣违约金，再扣租金，剩余再退。为了避免这个问题，我一般会建议在合同空白处明确：「押金抵扣顺序为：欠付租金、欠付公用事业费、违约金、其他赔偿金」。

还有一个容易被忽略的点：押金退还的时间节点是「期满或解除后 5 天内」，但这个 5 天是从哪一天起算？双方交接房屋算起，还是合同期满日算起？如果乙方提前搬空但没办交接手续，甲方可能以「未完成交接」为由延长退款时间。建议加一句：「乙方返还房屋并结清全部应付款项后 5 个工作日内，甲方退还押金」。

5. 商业合同文本的经验库：这类模板的高频问题与规避技巧（避坑章节）

这一节把我实际接触过的、围绕此类合同文本的高频争议点整理成 5 条，每条按「现象 → 原因 → 解决」来写：

第一条：写了「意向书」条款但双方真的签了。现象：合同第 11 条和第 12 条出现了「本意向书」「排他性条款」「无意对任何一方构成具法律约束力的义务」等表述，和前面十几条正式的租赁条款直接矛盾，导致双方对合同是否生效产生分歧。 原因：这份模板的后半部分混入了意向书语言，而前面大量条款却按正式合同来写，如果签约时不加以说明，双方理解会出现偏差。 解决：签合同前，务必将第 12 条删除或整体替换为「本合同自双方签字或盖章之日起生效」的表述。如果保留意向书条款，就必须同时说明意向书对应的有效期和转向正式合同的条件，不能用同一份文件既当意向书又当租赁合同。

第二条：把「含当日」的起租日理解错了。现象：合同约定 6 月 1 日起租，乙方 5 月 31 日提前进场布置货物，甲方认为这属于提前占用房屋，要求加收一天租金。 原因：合同虽然写了起租日是 6 月 1 日，但没有约定提前进场如何处理。 解决：在模板 3.1 条处补充：「乙方如需提前进场布置，应提前书面告知甲方，该期间只计算水电与物业费，不计算租金」，把这个空窗期的费用规则讲明白。

第三条：装修押金在验收时被扣，但没有扣款清单。现象：装修结束后甲方以「损坏楼层公共走道地砖」为由扣除装修押金，但不提供维修发票或费用明细。 原因：装修押金条款只写了「可扣除违反装修约定应扣除的费用」，但没有约定费用认定方式。 解决：签约时在 9.2 条下补充：「发生装修押金扣除事项时，甲方应提供费用明细及相关单据凭证，否则乙方有权拒绝扣款并主张全额退还」。

第四条：签约时漏掉统一社会信用代码，后续发票无法开具。现象：乙方是公司，但合同里只填了公司名称，没有写统一社会信用代码，财务发现合同主体和发票抬头对不上。 原因：合同主体信息栏是合同最基础的一层，但也是最容易被忽略的一层，财务付款时才发现信息缺失。 解决：把合同信息栏当作必填项管理，特别是统一社会信用代码和联系地址，一个都不能空。团队内部可以定一个习惯：正式签章前，对照营业执照逐字核对信息栏。

第五条：对账单和提成租金计算没有周期性确认流程。现象：商场说乙方本月的承租方收入是 20 万，应按 8% 交提成租金 1.6 万；乙方认为实际收入只有 18 万，双方各执一词，谁也说服不了谁。 原因：合同只写了提成租金计算方式，没有约定对账流程和争议核对办法。 解决：在 4.3 条下补一条：「出租方于每个结算周期结束后 5 个工作日内向承租方提供销售收入对账单，承租方如有异议应在 3 个工作日内书面提出，否则视为认可该对账单数据」。把对账流程固化成合同义务，冲突就少了一半。

6. 进阶用法：把这份模板改造成你的「可复用合同资产」

理解这份模板的条款逻辑之后，还可以把它沉淀为一套可复用的资产。具体做法是：在电脑里建一个合同条款库，按「基本信息」「租金条款」「费用条款」「违约责任」「附件」五个分类存放条款模板，每次使用新合同时，直接引用对应分类条目，而不是从头改写整份合同。

以租金条款为例，我在实际项目中惯用的一种写法是：

租金模式：基础租金 + 提成租金 基础租金：人民币 [金额] 元/月，大写 [大写金额] 支付节点：每月 [具体日期] 前支付下月基础租金 提成比例：[百分比]% 承租方收入定义：结算周期内通过统一收银系统记录的全部销售额， 含现金、银行卡、第三方支付，不扣除退款、成本、 折扣差额（退款以原路径退回且可提供凭证的除外） 结算周期：[月] 个自然月 对账方式：结算周期结束后 [5] 个工作日内，出租方提供销售明细 及提成计算表；承租方可在 [3] 个工作日内提出书面异议

这段结构把第 4 条拆成了六个字段，每个字段填起来效率高，也不容易漏项。

最后说一个习惯。从那以后，我每次处理商业租赁合同，都会强制走一遍三件套流程：第一，把合同信息栏逐项核对一遍，缺身份证号、缺信用代码、缺地址的一律退回补全；第二，把「租金」和「费用」两类金额分别加总，算出每个月的真实现金支出，再和经营预测比对，看毛利能不能覆盖；第三，把押金退还条件、对账周期、费用明细凭证这三个节点写进合同备注页，用荧光笔标出。这三件事一遍走下来，合同里的坑基本都能提前排掉。希望这份拆解能帮到你，少走点弯路。

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